中国房价未来究竟涨不涨

    从去年9月的“救市政策”，到今年3月的新政，经过长达半年的“托市”，目前中国房地产市场似乎迎来企稳曙光。那么，逐渐回暖的楼市是否会再度点燃高房价？

    今年前7个月，房地产市场政策环境日益宽松，如，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期等，地方政府也出台相应配套政策支持楼市。曾经冷寂的市场因此逐渐升温。

    上个月，房地产开发景气指数在连续16个月下降后首次回升。国家统计局发布的6月份房地产开发景气指数为92.63，比上月提高0.2点。7月份数据显示，全国100个城市新建住宅平均价格为每平米10685元，环比上涨0.54%。另据上海易居房地产研究院统计，7月份，30个城市的住宅市场成交创下近6年同期的最高水平。

    北京、上海、深圳等一线城市在本轮复苏中率先起跑，其中，北京市7月份新建纯商品住宅签约逾7000套，为近22个月的新高；二线城市中大多数城市的开发商“以价换量”实现了较高成交量。但三四线城市则表现并不活跃。

    整体来看，7月市场走势平稳，百城价格指数延续温和上涨趋势，环比涨幅与上月基本持平，同比跌幅继续收窄。

    据中国人民银行7月22日发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》，数据显示，今年1-6月，个人购房贷款增加1.12万亿元，同比（比上年同期）多增1767亿元，这也是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。

    截至今年6月末，个人房贷余额12.64万亿元，同比增长17.8%，增速比上季末高0.2个百分点，比各项贷款增速4.4个百分点。

    国家统计局最新数据显示，上半年，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%，其中住宅投资增长2.8%。

    全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，全国商品房销售额34259亿元，同比增长10.0%，其中住宅销售额增长12.9%。上半年，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%。

    据介绍，2015年上半年，20大标杆房企在一二线城市购入土地金额高达1342亿元，占所有土地支出的90.1%，创了历史新高。

    九龙仓集团副主席周安桥表示，一二线城市土地价格增长得很厉害，面粉比面包贵；在一些城市，按照现在的土地市场行情，楼市需要相当程度的上涨，才能匹配今天的土地价格。

    有业内人士称，房企大面积退出三、四线城市，争相布局一、二线城市，这将导致市场明显分化，也将促使一、二线城市楼市快速复苏。

    专家分析，下半年一线城市的土地市场会继续活跃，尤其是上海、深圳这两个城市，房企拿地的意愿较大，“地王”或许还会出现。对市场趋势做出判断时，原华远地产董事长、中国房地产业协会副会长任志强最关注的是环比数据的变化。环比数据的改变常常意味着新趋势的确立。他在不久前接受媒体采访时称，至多进入9月份，许多城市就会出现房价环比和同比的增长。

    市场的分化亦很明显。以库存量较大的长沙为例，长沙市国土资源网上交易系统数据显示：2015年上半年，长沙城区共挂牌出让28宗地块，已成交地块23宗，成交总面积同比下降约45%，近五年内仅多于2012年上半年；成交总金额同比下降约78%，创下自2011年以来的最低值。

    7月7日，从湖南中原研究中心发布的《中原集团半年刊》中数据可知，截至2015年5月，长沙楼市的库存量为1731万平方米，库存消化周期仍长达20个月。

    国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，从需求来看，以居住为目的购房需求不可能呈现出爆发式地增长；而投资性的需求也在逐渐消失。房价失去了暴涨的基础。无论地价和房价，都和宏观经济水平和购房者的支付能力密切相关。这些因素恰恰在过去房价暴涨时期是被忽略的。

    不过，邹晓云认为一线城市的地价上涨也很正常。事实上，公布了2015年计划供地情况的三个一线城市中，北京计划供应居住用地1200公顷，同比下降27.27%；上海计划供应居住用地600公顷，同比下降20%；广州计划供应居住用地524公顷，同比下降24.21%。

    在市场不好时，地方政府不仅放慢了推地节奏，也暂缓了一些区位良好地块的出让，开发商也减少了拿地。而在市场转好之时，部分区域会出现阶段性的供不应求。这亦是任志强判断房价上涨的因素之一。

    与一二线城市楼市日益热烙相比，三四线城市则仍显冷寂。据统计，上半年，一线城市表现最佳，成交量同比上涨逾四成，二线城市也上涨了近两成，三四线城市成交量基本平稳，但部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势。

    对于大部分二三线城市来说，由于房地产供求失衡局面依然存在。统计显示，截止到6月底，商品房待售面积65738万平方米，环比增加72万平方米，仍处高位。专家表示，目前房地产市场正在经历筑底过程，三季度仍将以去库存为主。

    同策咨询研究部预计，下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻。但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市仍然面临去库存压力，大部分三四线城市房价则难以上涨。

    中国房地产研究会副会长胡志刚表示，“过去几年，部分三四线城市盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然很少有人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升，这样的城市房地产市场将面临结构性调整。”

    有关专家认为，只有当三四线城市，包括二线城市真正企稳时，才能说明中国楼市真正走出了低谷，总体看供大于求的格局还未改变。

    有关分析认为，目前一二线城市与三四线城市间的分化走势持续加剧，房地产市场全面复苏尚需时日，后市房价在经过恢复性上涨后，将保持相对稳定，涨幅或将放缓，上涨空间有限。

    报告预测，在稳楼市政策积极推进、市场持续回暖的情况下，中国楼市消费信心稳步提升。预计市场成交将延续回暖态势，供求状况不断改善，房价整体回升。

    但因各城市去库存化压力不同，各线城市房价走势将继续分化。一线及热点二线城市需求旺盛，价格仍面临上涨压力；多数供应规模较大城市仍将积极促进去库存化，房价走势趋于稳定。

    “虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨，似乎市场在回暖，但整体来看离真正回暖还差得很远，因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价暴涨已经不存在基础和可能。”万达集团董事长王健林称。

    住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场供应已经发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时，很难出现暴涨。

    知名房产投资分析师刘磊表示，一般来说，房价的上涨和房地产市场的繁荣，最根本的支撑并不是投资客和投机者，而是“刚需”。

    也因此，之前就会有业内人士鼓吹“二胎救市”“离婚救市”，他们认为目前房价萎靡是因为住房需求不够大，只要人一多，自然就会提起房价。事实果真是这样吗？

    根据国家统计局的数据，随着改革开放的进程，从1978年到2007年，中国的城镇人口由17245万人猛增到59379万；到了2014年末，中国大陆的城镇常住人口更是增加到74916万人。根据2006年国务院办公厅印发的国家《人口发展“十一五”和2020年规划》，到2020年，城镇总人口将达到8.98亿人。

    《全面建设小康社会居住目标》报告指出，到2020年，我国城镇全面小康的住房标准为人均住房面积35平方米，平均每套住宅标准在120平方米左右。这就意味着，到2020年要实现人均35平方米的城镇住房全面小康的目标，我国城镇的居民住房总量必须达到314.3亿平方米。

    再看2003年当时的国家建设部公布的《2002年城镇房屋概况统计公报》：2002年底，全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米，其中住宅建筑面积81.85亿平方米。

    同时结合国家统计局的统计年鉴和公报，可知从2003到2014年全国城镇竣工的新建住房总面积为89.6亿平方米。

    再推算全国城镇每年的原有住宅拆迁（此外，还要扣除新划入城镇区域的新增住房的因素）估计要减少1.2亿平方米，到2020年全国城镇存量住房损减的总数将达到21.6亿平方米。

    刘磊指出，到去年底，中国城镇所有的住房（包括未售出的已竣工住房）加起来也只有149.85亿平方米。离2020年要达到的全面小康的住房要求，相差了一倍以上，缺口高达164.45亿平方米。未来年均需要竣工销售27.4亿平方米的新建住房才能补上这个缺口。

    而据国家统计局公布的最新数据，今年上半年全国城镇房地产住宅房屋的竣工面积连2.44亿平方米都不到，同比下降16.5%；商品住房销售面积虽然比去年同期增加了4.5%，达到了44389万平方米，但以此乐观估计，今年全国能销售出去的商品住房也就是10亿平方米左右。

    10亿和27亿之间的缺口，谁还能说，中国房地产市场一蹶不振，是由于需求不足？因此，刘磊认为，未来房价不是靠离婚和二胎就可以托的起来的。

    那中国的房地产市场一蹶不振的原因是什么呢？其实很简单，刚才算出来的住房缺口，对于居民来说，实际上只是“需要”，“需要”加上“购买力”，才能视作刚需。而在现今高价的开发商住房供应模式下，大多数城市居民根本买不起房或改善不了住房条件。

    从中不难看出，中国大中城市普遍存在的房价远高于收入的现象，才是遏制居民的住房“需要”转变为“购买力”的关键所在。

    在中国城镇中，大多数由进城务工人员和大学毕业生为主的“新市民群体”，在目前开发商的高房价模式下，真正买得起房的属于少数。据初步估算，在全国城镇居民的常住人口中，无房户估计达到2.4亿人左右，占到了全国城市常住人口的近三成。

    李嘉诚在内地房地产市场中20多年，由风起云涌到风轻云淡，由笑傲江湖到退隐江湖，其实也是一面镜子。

    近日，有消息称李嘉诚拟转手内地一大型综合体：世纪汇。这个位于浦东陆家嘴(行情600663,咨询)的商办类项目，总建面36万平米，地段一流，位于东方路世纪大道路口，四条地铁站上盖，拟以7万元单价，约200亿总价转手。

    近几年，李嘉诚频频出售内地物业，据不完全统计，如果世纪汇出售，包括超市、港口、能源等其他资产，近三年套现国内资产金额达到上千亿，而旗下公司期间没有新增投资。

    作为亚洲首富和传统地产大佬，李嘉诚每次出售国内大型物业，总会引发媒体热议。比如，2013年71.6亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心，2013年26亿元出售广州西城都荟广场，2014年72亿元出售北京盈科中心。

    所以，中国人应该透过房价涨跌表象，看透当下楼市本质——明明尚处于去库存攻坚，明明购买力不足，明明房价上涨无力，投资者还异想天开的祈望房价暴涨，那未来很可能是用自己的真金白银来缓解了发展商的资金压力，收益则成了海市蜃楼。